Un estafador puede quitarle así su casa | Noticias de santander, colombia y el Mundo

2008-10-14 23:28:40

Un estafador puede quitarle así su casa

Si usted es propietario de una vivienda o un terreno, tenga mucho cuidado. Una red de estafadores tiene en problemas a varios santandereanos. ¬ŅC√≥mo operan? Un delincuente suplanta al verdadero propietario para vender el inmueble o hipotecarlo. Quien pierde el dinero es el comprador, mientras el leg√≠timo due√Īo de la residencia afronta l√≠os jur√≠dicos complicados. Vanguardia Liberal investig√≥. Suplantando al propietario de una casa en el barrio Provenza de Bucaramanga y falsificando varios documentos, un delincuente vendi√≥ e hipotec√≥ el mes pasado el inmueble a dos personas diferentes, quienes perdieron m√°s de $100 millones sin que las autoridades conozcan el paradero del estafador.
Un estafador puede quitarle así su casa

La vivienda de dos pisos, ubicada en¬† la calle 103 con calle 22, del barrio Provenza, avaluada en $300 millones, es de propiedad de Ra√ļl, comerciante que solicit√≥ omitir su verdadera identidad por razones de seguridad.

La casa fue inicialmente negociada por el falso propietario a un pensionado residente en el municipio de Rionegro, por $130 millones. Seg√ļn la promesa de compraventa, en el primer desembolso se entregaron $40 millones.

D√≠as despu√©s, el falso Ra√ļl solicit√≥ un pr√©stamo de $50 millones a un comerciante de Bucaramanga. Para respaldar el cr√©dito suscribieron una hipoteca sobre el mismo inmueble, vendido d√≠as atr√°s por el mismo estafador al ciudadano de Rionegro.

Ambos fraudes ocurrieron entre el primero y el 15 de septiembre pasados, sin que el due√Īo de la casa se percatara del delito.
Incluso, las operaciones inmobiliarias, a pesar de ser ilegales, fueron registradas en la Notar√≠a D√©cima de Bucaramanga y ante la Oficina de Instrumentos P√ļblicos, entidades que confiaron en la informaci√≥n recibida y legalizaron las respectivas compraventa e hipoteca.

S√≥lo cuando el pensionado de Rionegro intent√≥ tomar posesi√≥n de la casa, se llev√≥ la sorpresa. La vivienda no estaba en venta, sino que era ofrecida para arriendo. Quien se hizo pasar por Ra√ļl, el due√Īo leg√≠timo, era un estafador que, entre otros delitos, falsific√≥ la c√©dula de ciudadan√≠a del verdadero Ra√ļl, de quien conoc√≠a buena parte de sus datos personales.

Lo m√°s extra√Īo es que el delincuente tuvo acceso a la llave de la puerta principal de la vivienda, lo que facilit√≥ en buena parte la estafa.

Pero cuidado. Si usted es propietario de un inmueble, no se conf√≠e de este detalle. En otros fraudes los delincuentes no han requerido contar con la llave de acceso a la vivienda, pues la habilidad para enga√Īar y el descuido de las personas favorece el camino para cometer el delito (ver recuadro de otras estafas).

Preparando la estafa

En el mercado inmobiliario (cuyo valor en las transacciones ha crecido este a√Īo un 31% respecto a 2007 en Bucaramanga) se consolida una pr√°ctica que defrauda a los due√Īos de predios y puede dejarles a los estafadores utilidades de varios millones de pesos al mes.

La estafa en Provenza, s√≥lo un caso en una serie de estafas inmobiliarias reportadas en todo el pa√≠s, comenz√≥ cuando el delincuente se dio cuenta de que la vivienda de 230 metros cuadros llevaba cerca de dos meses deshabitada y con avisos de ¬ďse arrienda¬Ē.

Con la direcci√≥n del predio el estafador se dirigi√≥ a la Oficina de Registro e Instrumentos P√ļblicos, ubicada en la carrera 20 con calle 34, y obtuvo una copia del certificado de tradici√≥n inmobiliaria del inmueble.

Este documento contiene todo el historial de la casa. Sus anotaciones rese√Īan, en orden cronol√≥gico, todos los due√Īos que ha tenido y los procesos de que ha sido objeto el predio, tales como ventas, hipotecas, embargos o afectaciones por patrimonios de familia, entre otros.

Solicitar el certificado vale $7.000 y es de car√°cter p√ļblico. El documento consigna la Notar√≠a donde fueron radicadas las escrituras de la casa.

Entonces el delincuente acudi√≥ a la Notar√≠a Quinta de Bucaramanga, donde pag√≥ por una copia autenticada de la escritura N¬ļ 2496, correspondiente a la vivienda de Provenza. Por cada hoja autenticada se pagan $2.150.

En Colombia cualquier persona puede solicitar una copia de una escritura, ya que este documento es de acceso libre y p√ļblico. Luego se acerc√≥ a la Alcald√≠a de Bucaramanga, donde solicit√≥ una copia (que es gratuita) del paz y salvo del impuesto predial y la contribuci√≥n por valorizaci√≥n.

Con esos certificados y la escritura, s√≥lo le qued√≥ suplantar al due√Īo, tarea nada dif√≠cil para un experto en fraudes. As√≠, con un libreto armado, buscaron a los incautos pensionado de Rionegro y prestamista de Bucaramanga, para robarles m√°s de $100 millones.

¬ŅY la llave de la casa?

Es una realidad que el falso Ra√ļl tuvo acceso a la llave de la puerta principal de la vivienda. Dos hechos ratifican esta hip√≥tesis: La primera se√Īala que en varias ocasiones, asegura el propietario, los letreros de ¬ďse arrienda¬Ē fueron retirados de la fachada del inmueble y dejados en uno de los armarios de la casa. Segundo, el pensionado residente en Rionegro afirma que visit√≥ la vivienda antes de comprarla.

Entonces, ¬Ņc√≥mo el delincuente obtuvo una copia de la llave de acceso? Las autoridades judiciales indagan qui√©nes tuvieron acceso a la llave.

Vanguardia Liberal estableci√≥ que varias personas ten√≠an una copia de ella: Familiares del verdadero Ra√ļl, un vecino de Provenza y dos inmobiliarias donde se les dej√≥ en consignaci√≥n el predio, para ofertarlo en arriendo.

¬ďLe entregu√© copia de la llave a las inmobiliarias La Triada y Asecasa. Un vecino tambi√©n las ten√≠a. Pero √©l es un se√Īor muy serio...¬Ē, asegur√≥ el propietario de la casa.

Al respecto, la gerente de la inmobiliaria La Triada, √Āngela Vargas, asegur√≥ que el pasado 30 de abril el propietario dej√≥ en consignaci√≥n la casa para arriendo, en $2 millones mensuales.

¬ďEn la oficina nos entreg√≥ fotocopia de la c√©dula, de las primeras hojas de la escritura p√ļblica y copia de la llave. La casa no se mostr√≥ a nadie entre abril y septiembre. No sali√≥ cliente.

Nosotros somos rigurosos con la seguridad y a nadie se le prest√≥ la llave¬Ē.

Vargas agreg√≥ que el pasado 15 de septiembre un familiar del propietario de la casa se comunic√≥ para preguntar las razones por las cuales fueron retirados los avisos de ¬ďse arrienda¬Ē.
¬†¬† ¬†¬ďNos pareci√≥ extra√Īo, porque nosotros no quitamos esos anuncios. Cuando fui a reinstalarlos, me enter√© de la situaci√≥n. Adem√°s, supe que la casa estaba en tres inmobiliarias m√°s¬Ē.

Por su parte, Ra√ļl confirm√≥ que dej√≥ la llave en s√≥lo dos inmobiliarias, aunque s√≠ convers√≥ con otras.

A su turno, la gerente de Asecasa, Sandra Barrios Guerrero, explicó que ese inmueble tiene más de tres meses en proceso de arrendamiento y por seguridad no se presta a posibles arrendadores la llave de acceso.

¬ďNosotros no prestamos llaves. Nosotros tenemos un registro de a qu√© horas y qu√© d√≠a sali√≥ la llave que va con un funcionario de la oficina de alta confianza. No s√© que otras personas o inmobiliarias ten√≠an copia de la llave¬Ē, dijo.

Barrios Guerrero a√Īadi√≥ que los propietarios de la casa la llamaron para interrogarla sobre la ausencia de avisos de ¬ďse arrienda¬Ē en el inmueble.

¬ŅAs√≠ fue el enga√Īo?
Hace dos semanas la gerente de Asecasa, Sandra Barrios Guerrero, recibió una llamada telefónica de un pensionado de Rionegro que se quejaba por la ubicación de avisos de Se Arrienda en un inmueble que él había adquirido en Provenza, mediante una compra directa.

¬ďLe dije que se acercara a la inmobiliaria porque ese inmueble no estaba en venta. Se estaba arrendando. Cit√© al se√Īor (pensionado) y al due√Īo. El se√Īor trajo la promesa de compraventa y se le aclar√≥ qui√©n era el due√Īo y que hab√≠a sido estafado¬Ē, dijo Barrios Guerrero.

Vanguardia Liberal ubicó en Rionegro al pensionado, de quien se conoce perteneció a las Fuerzas Armadas, pero se negó a entregar declaraciones.

No obstante, esta redacci√≥n conoci√≥ que el pensionado hab√≠a hecho p√ļblico su inter√©s de adquirir una vivienda. Una mujer que se identific√≥ como presunta familiar de Ra√ļl, lo contact√≥ para ofrecerle el inmueble.

Ella le asegur√≥ que Ra√ļl se estaba separando de su esposa y necesitaba deshacerse de la vivienda inmediatamente, por lo que le dejar√≠an una casa de $300 millones en s√≥lo $130 millones, es decir, el 43% del valor comercial. Toda una ganga.

La promesa de compraventa fue registrada en la Notar√≠a de Rionegro. Hasta all√≠ lleg√≥ el falso Ra√ļl, quien se hizo pasar por una persona discapacitada que requer√≠a para su movilidad una silla de ruedas. En Rionegro, el pensionado entreg√≥ $40 millones.

¬ŅEl mismo estafador?

Vanguardia Liberal obtuvo una copia de la escritura N¬ļ 03008 de la Notar√≠a D√©cima de Bucaramanga, suscrita entre el prestamista y el delincuente que suplant√≥ al propietario de la casa en Provenza.

Las c√©dulas que el falso Ra√ļl present√≥ tienen el mismo nombre y n√ļmero, pero las fotograf√≠as son diferentes a la original. Incluso, la c√©dula original es del tipo blanca y la falsificada tiene el nuevo formato de la Registradur√≠a.

Hábilmente el estafador imprimió su huella dactilar sobre los papeles que firma, de tal manera que no sea fácil su reconocimiento, pero las autoridades buscan identificarlo.

¬ďLa firma que aparece en esa escritura no es la m√≠a. Yo no firm√© esos papeles ni ped√≠ ning√ļn pr√©stamo¬Ē, asegur√≥ el verdadero due√Īo de la casa.

El abogado del prestamista beneficiario de la hipoteca asegura que una persona que tenía dificultades para movilizarse, se presentó como propietario de la casa de Provenza, y tras verificar los documentos y visitar la vivienda, se autorizó el crédito con la garantía del inmueble.

¬ďNo hemos tenido ning√ļn conocimiento de estafa alguna. Para nosotros esa escritura es v√°lida y la hipoteca est√° vigente¬Ē, precis√≥ el abogado del prestamista.

El notario D√©cimo de Bucaramanga, Fernando Cort√©s Ni√Īo, explic√≥ que la ley lo invisti√≥ de la capacidad de dar fe p√ļblica sobre los actos y documentos que conozca en ejercicio de su funci√≥n, pero ¬ďlos notarios no podemos convertirnos en especialistas de la Fiscal√≠a para investigarlo todo¬Ē.

Cort√©s Ni√Īo aclar√≥ que ¬ďlos notarios responden por la regularidad formal de los instrumentos que autorizan, pero no de la veracidad de las declaraciones de los interesados, como tampoco de la capacidad o aptitud legal de estos para celebrar contratos¬Ē, precis√≥.
 
Antes de recibir el pr√©stamo de $50 millones, el falso Ra√ļl radic√≥ en la Oficina de Instrumentos P√ļblicos la escritura de hipoteca, cuya anotaci√≥n qued√≥ inmediatamente consignada, a pesar de ser un negocio ilegal.

El registrador de la Oficina de Instrumentos P√ļblicos de Bucaramanga, √Čdgar Villamizar Bueno, asegur√≥ que la entidad ¬ďparte del principio de la buena fe. Como ya pas√≥ por una notar√≠a el documento, nosotros presumimos que son actos legales. El llamado es a los ciudadanos para que sean muy cuidadosos con las transacciones inmobiliarias¬Ē, agreg√≥.

El propietario leg√≠timo de la casa de Provenza le entreg√≥ poder al abogado √Čdgar Guar√≠n para adelantar las respectivas denuncias penales y civiles. ¬ďTenemos todos los elementos listos para demostrar que se trata de una estafa a dos personas. Pero por el paro en la justicia no hemos podido hacer nada, mientras estos estafadores siguen en la calle, enga√Īando a la gente¬Ē. Cabe advertir que en la mayor√≠a de los casos el delito de estafa es excarcelable.

Fraudes inmobiliarios

La Fiscal√≠a General de la Naci√≥n inform√≥ que este a√Īo se han instaurado seis denuncias por fraude y falsedad en documento privado, relacionadas con estafas inmobiliarias en la ciudad. En la actualidad los procesos est√°n en la etapa de recolecci√≥n de pruebas. Cabe advertir que estas investigaciones llevan 38 d√≠as ¬Ďcongeladas¬í, debido al cese de actividades de la rama judicial.

Las autoridades aseguran que los casos podrían ser más, pues muchos ciudadanos no denuncian las estafas. Vanguardia Liberal indagó sobre algunas de las modalidades de estafas inmobiliarias cometidas en Santander.   

1. Hipotec√≥ la falda de una monta√Īa

En 2005, un prestamista de Bucaramanga, de quien por razones de seguridad omitimos su identidad, le entregó $30 millones a un estafador que aseguró ser el propietario de un terreno en el municipio de Los Santos.

El delincuente llevó al prestamista a verificar el terreno, pero nunca se verificó en documentos el propietario del bien. Tampoco se confirmó que la ubicación del predio correspondía a los linderos estipulados en la escritura presentada por el presunto propietario.

El acreedor confió que el terreno que observó era el mismo que aparecía registrado en los documentos que avalaban como garantía para el préstamo. Se realizó la escritura por hipoteca y se desembolsó el dinero.

El estafador desapareció con los $30 millones. Cuando el prestamista buscó cobrar la hipoteca por incumplimiento del pago, descubrió que el terreno que observó meses atrás no correspondía al consignado en los documentos.

El predio real era una falda o corte de una monta√Īa cuyo valor es menor al observado por el prestamista y correspond√≠a a una amplia extensi√≥n de tierra apta para cultivo o ganader√≠a, en una buena ubicaci√≥n de Los Santos. En la actualidad se adelanta un proceso ejecutivo civil.

2. Suplantan al due√Īo en Provenza.

En mayo pasado un ingeniero (cuya identidad se omite por razones de seguridad), se sorprendió cuando una reconocida firma constructora reclamaba la propiedad de su lote, ubicado en el barrio Provenza.
    Tal requerimiento se sustentó en una escritura de compraventa que llevaba el nombre del ingeniero. En el documento se registraba la venta del terreno en $60 millones, cuando el valor real casi triplica ese precio.

El nombre y el n√ļmero de c√©dula del vendedor correspond√≠an al documento de identidad del propietario real. Sin embargo, datos como la firma o fotograf√≠a (fotocopia de la c√©dula) dejaban en entredicho la veracidad del documento.

El ingeniero instauró denuncia ante la Fiscalía, mientras la firma constructora elevó un proceso policivo reclamando la buena fe en la adquisición del lote y su derecho de dominio.

El Instituto Nacional de Medicina Legal y Ciencias Forenses conceptuó que la firma de la escritura no corresponde al ingeniero propietario. Además, un juez decretó una medida que impide la enajenación del bien hasta que se resuelva la investigación adelantada.

Expertos consultados por Vanguardia Liberal advirtieron la necesidad de desconfiar de las ofertas de bienes inmuebles valorados a menos de un 50% de su aval√ļo comercial.

Así  falsifican
1. Cédula de ciudadanía:

En el caso de la vivienda de Provenza, al due√Īo del predio le falsificaron su documento de identidad por una c√©dula de √ļltima generaci√≥n. A pesar de que la Registradur√≠a afirm√≥ que con el nuevo modelo se evitar√° la falsificaci√≥n y la suplantaci√≥n de personas, por estar fabricada con insumos especializados y cumpliendo con est√°ndares internacionales de dise√Īo y seguridad, en Bucaramanga ya se adulteran. La Polic√≠a asegur√≥ que al mes se detectan en promedio cerca de 40 de estos documentos falsos. En la mayor√≠a de las estafas inmobiliarias por suplantaci√≥n se deja el nombre del propietario y el n√ļmero de la c√©dula, pero los dem√°s datos y foto son adulterados.

Al respecto, ¬†¬† ¬†Jin Cotrino, Director Nacional de Identificaci√≥n de la Registradur√≠a, asegur√≥ que la nueva c√©dula tiene caracter√≠sticas que las hacen altamente seguras. ¬ďNo obstante, hemos instaurado unas 20 denuncias en el sentido de que efectivamente hay delincuentes que realizan burdas copias del documento. Cuando las personas no tienen conocimiento de los elementos de seguridad, no puedo negar que se presenten las falsificaciones¬Ē.

2. Huella dactilar.
Las huellas dactilares son una característica propia de las personas. Sin embargo los estafadores inmobiliarios utilizan técnicas para que el registro sea borroso y difícil de identificar. Algunos delincuentes impregnan su dedo índice de Colbón o aceites. Cuando las sustancias se secan, impiden la impresión correcta de la huella. Se recomienda revisar los dedos del vendedor antes de suscribir la escritura.

3. Certificado de Tradición y Matrícula Inmobiliaria.
   
Se obtiene en la Oficina de Registro de Instrumentos P√ļblicos. El documento establece la identidad del √ļltimo propietario del bien inmueble. En algunos casos los delincuentes borran digitalmente los datos del due√Īo para adulterarlos con nombres ficticios. As√≠ venden casas y lotes que no les pertenecen. En estos casos la tecnolog√≠a est√° a favor de los delincuentes, para que la falsificaci√≥n sea casi indetectable.

Para que no lo estafen

1. Solicite personalmente el certificado de tradici√≥n y libertad en la Oficina de Registro de Instrumentos P√ļblicos, para verificar que el vendedor es quien figura en el mismo y/o quien vende se encuentra autorizado para hacerlo.
2. Verifique que el inmueble esté al día con el pago de los diferentes impuestos y gravámenes.
3. Desconfíe cuando la persona que adelanta el trámite funge como apoderado del propietario del inmueble. En esos casos usted debe revisar con lupa el documento donde se le otorga el poder de representación. Este papel debe estar autenticado en Notaría, por el poderdante. Se recomienda llamar a esa notaría y verificar que sellos y nombre del notario correspondan a la realidad.
4. Asesórese de un abogado de confianza para cerciorarse de que la información incluida en la promesa de compraventa sea la mínima necesaria para especificar la adquisición correcta del bien inmueble.
5. Para que una promesa de compraventa tenga validez, debe ser firmada, y en lo posible autenticada por ambas partes.
6. Al momento de suscribir la escritura del bien en una notaría, se requiere: promesa de compraventa, escritura vigente (aquí es necesario que el comprador exija la primera o segunda copia), certificado de tradición y libertad,  paz y salvo de impuestos y cuotas de administración (si el bien está sometido a propiedad horizontal), fotocopias de las cédulas de comprador y vendedor. Si la compra es con hipoteca, se requiere un formato con la información del crédito otorgado por la entidad financiera y certificado de cámara de comercio de dicha entidad.
7. Exija que el vendedor, al momento de imprimir en la escritura su huella dactilar, le permita revisar el dedo índice.
8. Antes de firmar la escritura, y como medida preventiva, acuda al inmueble objeto de negocio y compruebe que los linderos y la direcci√≥n son los descritos en la escritura. Adem√°s, preg√ļnteles a los vecinos por la identidad del propietario, para ratificar que quien vende es el leg√≠timo due√Īo.
9. En la Notaría examine detenidamente el borrador de la escritura para exigir las modificaciones correspondientes. Procure registrar la escritura inmediatamente la firme, para evitar que sobre el inmueble recaigan procesos jurídicos instaurados sobre los anteriores propietarios. En caso de dudas, absténgase de hacer cualquier negocio.
10. Tras registrar la escritura firmada en la Oficina de Instrumentos P√ļblicos, solicite de forma personal un certificado de tradici√≥n y libertad para verificar que haya quedado correctamente registrada a su nombre. Procure realizar esta consulta de forma peri√≥dica, como medida de precauci√≥n ante una posible suplantaci√≥n.

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