miércoles, 18 mayo 2022
lunes 27 de diciembre de 2021 - 12:00 AM

¿Cómo son los barrios de Cali? Una forma de vivir, conocer y disfrutar la sucursal del cielo

La capital vallecaucana es la tercera ciudad más importante de Colombia y sus ritmos dicen que es la sucursal del cielo. Ya no es una ciudad más sino un distrito especial por su cultura, por la dinámica deportiva y por su actividad turística de diversos sectores tanto vacacionales como empresariales y de servicios. Conoce la estructura de las comunas y los barrios de Cali, recorre su cultura y las oportunidades de desarrollo inmobiliario.

Composición de barrios y comunas de Cali

Es la ciudad capital del departamento del Valle del Cauca al oriente de Colombia en el valle del Río Cauca, de gran importancia para los ecosistemas fluviales del país. Su clima es tropical seco con temperaturas entre los 11 y los 36 grados celsius con una cercanía relativa al océano pacífico.

El distrito cubre una superficie 561 kilómetros cuadrados, el área urbana ocupa 120 de estos y los corregimientos el territorio restante. A esto se le suman los suelos de expansión urbana que, en la última actualización del POT (Plan de ordenamiento territorial) en el 2014, se proponen para éste 16.6 kilómetros cuadrados.

Tiene aproximadamente 357 barrios que se organizan el área urbana en 22 comunas y el área rural en 15 corregimientos. Se organiza en 5 zonas metropolitanas:

La Noroccidental que contiene las comunas 1, 2, 3, 9

La Nororiental que contiene las comunas 4, 5, 6, 7, 8

La Oriental que contiene las comunas 11, 12 y 16.

La Sur que contiene las comunas 10, 17, 18, 19, 20 y 22

El Distrito de Aguablanca que contiene las comunas 13, 14, 15 y 21

$!Tomada de Google
Tomada de Google

En el informe de Cali en cifras del 2020, que citaremos con regularidad en este artículo, se proyecta una cifra de habitantes basada en el censo nacional realizado en el 2018 por el DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística). Esta proyección propone que en Cali viven hoy aproximadamente dos millones trescientas mil personas y que el grueso de la población es menor de 40 años. También se observa una mayor población de mujeres en casi todos los rangos de edad, excepto entre la población más joven.

¿Cuántos barrios hay en Cali? ¿Cómo se llaman?. Desde el 2018 la ciudad caleña está en un proceso de organización administrativa ya que La Ley 1933 de 2018 la categoriza como Distrito Especial, Deportivo, Cultural, Turístico, Empresarial y de Servicios.

Esto le otorga una presentación especial frente a las políticas de planeación nacional y habla de su vocación, esto “implica un cambio en la división administrativa del territorio y es la oportunidad ideal para re-pensar las relaciones funcionales de una ciudad que enfrenta importantes retos para articular su zona rural con la zona urbana, así como para fijar objetivos de desarrollo compartidos con sus municipios vecinos” dicen en el diagnóstico realizado por Cali cómo vamos en su última versión 2021.

La vida en los barrios de Cali bajo un panorama de inversión

Es una ciudad joven, vibrante y creativa que tiene entre sus calles un potencial importante de crecimiento y desarrollo en distintas dimensiones importantes para considerar vivir en ella e invertir. Sí eres de Cali, sabes de lo que hablamos.

Al evaluar la distribución por estratos de las viviendas, el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) identifica que:

Las viviendas de estratos 5 y 6 se ubican principalmente en el corredor Norte – Sur

de las comunas 2, 19, 17 y 22, lo cual también coincide con zonas de menor densidad poblacional.

Seguido, el estrato 3 se concentra en las comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10 y 11, las cuales se agrupan en

la zona centro - oriente de la ciudad y comparten límites entre ellas;

El estrato 4 se distribuye en las comunas 19, 17 y 2.

El estrato 1 y 2 se ubica en las demás comunas.

La última revisión del POT de Cali para el 2014 también definió algunos criterios de norma urbana para propiciar la concentración de actividades empresariales y de servicios en ciertas zonas de la ciudad llamadas Centralidades. Estas zonas se han subdividido en vocaciones de Abastecimiento, Empresariales, Asociadas a grandes equipamientos, Industriales, Servicios al automóvil, Servicios industriales, y asociadas a la vivienda. Y eso sin nombrar las reformas viales que se están planteando para 2022.

Si se revisan las evaluaciones que hace el Consejo privado de competitividad, de la Universidad del Rosario, con las cuales se genera el ICC o índice de competitividad de las ciudades, Cali ha mantenido el cuarto lugar desde 2019 y en 2018 logró el primer lugar aunque este se mide para siete áreas metropolitanas y 25 ciudades.

Esta posición habla muy bien de las condiciones para varias actividades de la vida tanto familiar como para proyectar inversiones a futuro. Para revisar la oferta puedes explorar inmobiliarias como Nuroa, Viva Valle del Cauca y La Haus. Recientemente, el marketplace de La Haus te permite conocer los proyectos de vivienda en Cali de las zonas sin desplazarte de tu casa.

Este índice (ICC) está compuesto por cuatro factores:

Condiciones habilitantes

Capital humano

Eficiencia de los mercados

Ecosistema innovador.

Estos ejes se desagregan en 13 pilares, 27 subpilares y 104 indicadores.

La capital caleña mantiene su lugar con un performance muy superior a las otras ciudades en temas de educación básica primaria y secundaria y además, en la dimensión del mercado laboral superando a ciudades como Medellín y Bogotá.

​​Además en el estudio se resalta la ciudad caleña porque “cuenta con la canasta de bienes exportados más diversa del país, lo que le vale una puntuación de 10 sobre 10”. Adicionalmente, ocupa la sexta posición en el indicador diversificación de mercados de destino de las exportaciones.

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Los atractivos turísticos y de entretenimiento que aportan valor a los barrios

Dicen los diagnósticos que “con base en un decidido apoyo a este tipo de actividades y teniendo en cuenta el potencial que representan para la ciudad, clústeres como la industria de la salsa, la música, el cine y la producción audiovisual, la danza, el teatro, la cultura afro, la escritura, entre otros, son prometedoras vocaciones que la ciudad puede capitalizar vía turismo nacional y extranjero, así como bajo la forma de exportación de servicios e industrias culturales con valor agregado”. Se plantea como eje reflexivo en el informe Cali, cómo vamos que ya hemos nombrado antes.

Conocer estas dimensiones de esta ciudad es importante para definir muchas variables de un buen plan de inversión, sobre todo si te interesan las oportunidades que ofrece el sector de alojamiento o de hospitalidad en relación al inmobiliario.

Barrios e infraestructura deportiva caleña

El equipamiento e infraestructura deportiva resalta en Cali, tanto para uso ciudadano como para albergar grandes eventos deportivos, como ha hecho ya en años anteriores. Los equipamientos de recreación cuentan con una distribución más homogénea a lo largo de toda la ciudad y buena parte de ellos están ubicados en la zona central y oriental de la misma.

La comuna 19, que agrupa varios complejos deportivos como las Canchas Panamericanas y las piscinas Alberto Galindo.

Lugares de entretenimiento, turismo y apropiación cultural

De acuerdo con cifras de la Secretaría de Cultura de Cali, en 2020 la ciudad cuenta con:

95 Salas de Cine con una capacidad de 792 personas.

25 Teatros 25 con capacidad 518 espectadores y 37 Grupos de teatro entre los que se encuentran “Arriba el Telón, Taller Teatral El Globo, Titirindeba, Satiricón, el Teatro La Concha y el grupo de teatro y música reconocido mundialmente “Delirio” que mezcla divulgación histórica y salsa en una puesta en escena de calidad internacional.

14 Museos como el Museo de Arte Moderno La Tertulia, el Museo de la Cinematografía Caliwood para explorar la oferta caleña del séptimo arte, no puede faltar el Museo de la Salsa, el Orquideorama y para conocer el patrimonio histórico precolombino, el Museo del Oro Calima del Banco de la República.

111 Bibliotecas y centros de documentación

28 Salas de exposición artística

313 Salas de convenciones y auditorios con capacidad para 139 personas para una gran diversidad de eventos que traen turismo de diversos sectores a la ciudad.

Este aparte no puede terminar sin hablar de las temporadas de La Feria de Cali, entre el 25 y el 30 de diciembre, que además de albergar la creatividad del género musical salsero, tiene una programación activa que mueve oleadas de espectadores, melómanos y muchos artistas de importancia internacional.

Este evento y todas las dinámicas relacionadas al sector de entretenimiento le han dado a Cali el título de Capital de la Salsa y como dice la canción Cali pachanguero, del renombrado grupo Niche, “Cali es Cali, lo demás es loma”.

Toda esta infraestructura apoya el crecimiento de la ciudad, así que hablemos ahora de eso, ¿cómo es el desarrollo inmobiliario en Cali? y ¿qué oportunidades de inversión se presentan allí?

Desarrollo inmobiliario caleño

Hablemos primero de las direcciones en las que la ciudad se ha venido expandiendo. El diagnóstico evaluativo desarrollado por Cali, cómo vamos dicen:

“Al encontrar los límites de expansión hacia el oriente, el crecimiento urbano de los años venideros estará concentrado hacia la zona sur del municipio, y esto incide en los patrones de densificación de la ciudad”

Así, el área de expansión según decreto Acuerdo 373 de diciembre de 2014 toca territorios como Las Vegas, Las Vegas del Lili, Ciudad Meléndez, El Guayabal, Bochalema, Andalucía, Lituania - Dalandia, Piedra Chiquita y El Capricho como se cuenta en el informe “Cali en cifras 2020” realizado por el Departamento Administrativo de Planeación de la ciudad.

Ahora, para revisar la dinámica inmobiliaria es importante revisar datos del sector:

De acuerdo con la información del DANE, en 2020 se otorgaron en Cali licencias para la construcción de 7.334 unidades de vivienda.

Según la Cámara Colombiana de la Construcción Regional Valle (Camacol Valle), en 2020 se vendieron en Cali 9.418 viviendas, cifra 27,3% superior frente a 2019. Es de destacar que, en 2020 se vendieron 16.032 viviendas nuevas en los municipios dentro del área metropolitana de Cali (Candelaria, Jamundí, Palmira y Yumbo).

La venta total de vivienda nueva en Cali y su área de influencia alcanzó 11.472 unidades en mayo de 2021 (1.041 viviendas tipo VIP, 6.454 tipo VIS, 2.767 tipo VIS proyectado y 1.480 viviendas No VIS) según este último informe.

En estos números se puede ver una tendencia que viene desde el pasado, con las cifras de ventas de unidades residenciales en 2020 y de proyección a futuro, ya que las licencias de construcción otorgadas muestran la oferta en el corto plazo pues define la cantidad que se está gestionando actualmente. Esto plantea un panorama de desarrollo inmobiliario favorable para pensar en inversiones inmobiliarias ya sea para consolidar el patrimonio familiar o para obtener una renta constante a través del turismo y de las plataformas de economía compartida de corto plazo.

La dinámica de creación de valor de las viviendas en suelo caleño señalan posibilidades para explorar los apartamentos en venta en Cali en la oferta inmobiliaria de la ciudad.

Según los datos del índice de valoración predial, en 2020, las viviendas en Cali se valorizaron 3,1% comercialmente y en el 2021 hay zonas que muestran cifras alentadoras según los reportes de Tinsa:

El barrio el Aguacatal mostró una posibilidad de captación de plusvalía del 7,11%

El Barrio Santa Mónica Norte manifestó un crecimiento del 3% en 2020 al 6,22% en 2021.

La zona Autónoma, Jamundí y el Caney esta posibilidad fué entre el 5 y el 6, 5%

Además debes considerar que las dinámicas de expansión de la ciudad que ya nombramos, con un componente industrial hacia el norte significan oportunidad para servicios de articulación con un sistema urbano ya consolidado, mientras que la proyección de crecimiento hacia el sur muestra oportunidades para, como dicen en el informe Cali, cómo vamos, “anticiparse a las necesidades que va a tener la nueva ciudad en términos de equipamientos urbanos, capacidades viales, servicios y espacio público” entre otras variables que debes conocer para tomar la mejor decisión sobre tu inversión.

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